Το σχέδιο ήταν το εξής: Όταν ένα σπίτι βγαίνει σε πλειστηριασμό, ο φορέας θα μπορεί να το αποκτά με έκπτωση 30% επί της εμπορικής του αξίας. Στη συνέχεια, θα το νοικιάζει στον προηγούμενο ιδιοκτήτη του για έως δώδεκα χρόνια. Ο άνθρωπος που έχασε το σπίτι του θα μπορεί να συνεχίσει να μένει σε αυτό, όχι όμως πια ως ιδιοκτήτης, αλλά ως ενοικιαστής.
Το ποσό του ενοικίου θα υπολογίζεται με έναν χρηματοοικονομικό τύπο απόδοσης που συνδέεται με την εμπορική αξία του ακινήτου και τα ισχύοντα επιτόκια. Έτσι, παρότι παρουσιάζεται ως προστατευτικό μέτρο, ενσωματώνει εξαρχής την απόδοση που αναμένει ο φορέας. Ένα μέρος του ενοικίου θα επιδοτείται από το κράτος, μέσω ΟΠΕΚΑ, με ποσά από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα. Με άλλα λόγια, δημόσιο χρήμα θα κατευθύνεται στον θεσμικό εκμισθωτή μέσω της επιδότησης ενοικίου.
Καθώς καταργήθηκε η προηγούμενη πρόβλεψη που θα υποχρέωνε τον οφειλέτη να πληρώσει όλα τα μισθώματα των δώδεκα ετών πριν αποκτήσει το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου, τώρα μπορεί να αγοράσει το σπίτι του πριν από τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, όμως στην εμπορική του αξία και με τα ενοίκια που θα έχει ήδη πληρώσει να μην αφαιρούνται από την τιμή αγοράς.
Το σχέδιο ανακοινώθηκε πριν από περίπου έξι χρόνια, αλλά μέχρι σήμερα δεν είχε υλοποιηθεί. Ο βασικός λόγος ήταν ότι οι μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές δίσταζαν να δεσμεύσουν το κεφάλαιο που απαιτούσε ένα τέτοιο πρόγραμμα. Η αγορά μαζικά πλειστηριασμένων ακινήτων σε μια χώρα όπου το προσδοκώμενο κέρδος δεν ήταν πλήρως εξασφαλισμένο δεν φαινόταν ακόμη αρκετά ελκυστική.
Τώρα τα πράγματα αλλάζουν. Η άνοδος της ελληνικής κτηματαγοράς, η «ωρίμανση» του θεσμικού πλαισίου και η συμμετοχή των τραπεζών φαίνεται ότι έκαναν το σχήμα αρκετά ελκυστικό για τους θεσμικούς επενδυτές.
Από τις δεσμευτικές προσφορές που κατατέθηκαν στην αρχή του έτους, προσωρινός –και κατά πάσα πιθανότατα τελικός– ανάδοχος αναδείχθηκε η Christofferson, Robb & Company (CRC). [1]
Η CRC [2] που ιδρύθηκε το 2002 στη Νέα Υόρκη, ειδικεύεται στη διαχείριση πιστώσεων, μη εξυπηρετούμενων δανείων και συναλλαγών SRT/STR, δηλαδή συναλλαγών μεταφοράς πιστωτικού κινδύνου. Με τους χρηματικούς πόρους της, μεγάλο μέρος των οποίων προκύπτει από συνταξιοδοτικά ταμεία, έχει συμμετάσχει σε πολλές τιτλοποιήσεις εξυπηρετούμενων και μη εξυπηρετούμενων δανείων ευρωπαϊκών τραπεζών. Στην Ελλάδα δραστηριοποιήθηκε για πρώτη φορά το 2021, ως κύριος επενδυτής στη συνθετική τιτλοποίηση εξυπηρετούμενων δανείων μικρομεσαίων και μεγάλων επιχειρήσεων της Alpha Bank, ύψους 1,9 δισ. ευρώ, στο λεγόμενο Project Aurora, με τη συμμετοχή και της AnaCap και της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD).
Στον νέο φορέα έχουν δηλώσει πρόθεση να συμμετάσχουν και οι τέσσερις ελληνικές συστημικές τράπεζες (Εθνική, Πειραιώς, Eurobank και Alpha Bank), με συνολικό ποσό 100 εκατομμυρίων ευρώ, δηλαδή 25 εκατομμύρια η καθεμία, αποκτώντας και συμμετοχή στη μετοχική σύνθεση. Οι υπόλοιποι πόροι θα καλυφθούν από τον θεσμικό επενδυτή.
Η συμμετοχή των τραπεζών έχει δύο βασικές λειτουργίες. Πρώτον, αυξάνει το διαθέσιμο κεφάλαιο για τη μαζική αγορά πλειστηριασμένων κατοικιών και μειώνει το αρχικό βάρος που αναλαμβάνει ο θεσμικός επενδυτής. Δεύτερον, και κυριότερο, λειτουργεί ως σταθεροποιητικός παράγοντας για την εξασφάλιση των αποδόσεων στις οποίες προσβλέπει ο επενδυτής. Δεδομένης της κεντρικής θέσης των τραπεζών στη χρηματοπιστωτική πολιτική, η συμμετοχή τους ενισχύει τη θεσμική αξιοπιστία του σχήματος.
Πώς θα λειτουργεί πρακτικά το πρόγραμμα; Με περίπου 200 εκατομμύρια ευρώ (τα 100 εκατομμύρια των τραπεζών και τα υπόλοιπα μέσω μόχλευσης), ο φορέας θα αγοράζει ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό σε τιμές πολύ χαμηλότερες από εκείνες της υπόλοιπης αγοράς.
Ας δούμε ένα απλό σενάριο. Σήμερα, η μέση τιμή κατοικιών που βγαίνουν σε πλειστηριασμό είναι περίπου 60.000 ευρώ. Αν ο φορέας αγοράσει 2.000 σπίτια, θα δαπανήσει περίπου 120 εκ. ευρώ. Αν ζητήσει μέσο ενοίκιο 500 ευρώ (χαμηλή εκτίμηση), θα εισπράττει 1 εκατομμύριο ευρώ τον μήνα, δηλαδή 12 εκατομμύρια ευρώ τον χρόνο. Από αυτά, περίπου 4 εκατομμύρια ευρώ ετησίως θα τα πληρώνει το κράτος μέσω της επιδότησης ενοικίου από τον ΟΠΕΚΑ. Με αυτούς τους ακαθάριστους υπολογισμούς, η επένδυση θα μπορούσε να αποσβεστεί κοντά στη δεκαετία (χωρίς να συνυπολογίζεται το κόστος διαχείρισης, φόρων). Από εκεί και πέρα, το σχήμα διατηρεί πρόσθετες δυνατότητες απόδοσης, είτε μέσω της συνέχισης της μίσθωσης είτε μέσω της επαναγοράς.
Σύμφωνα με το σχέδιο, τη διαχείριση των ενοικίων θα την αναλάβουν οι servicers, που διαχειρίζονται ήδη τα κόκκινα δάνεια που αγοράστηκαν περίπου στο 10–20% της ονομαστικής τους αξίας. Τα έσοδα των servicers προκύπτουν από ρυθμίσεις δανείων και κέρδη από τους πλειστηριασμούς.
Με το πρόγραμμα «Ηρακλής», τα δάνεια τιτλοποιήθηκαν και χωρίστηκαν σε τρεις κατηγορίες ομολόγων: senior, mezzanine και junior. Για τα senior ομόλογα (υψηλής εξοφλητικής προτεραιότητας), το κράτος έδωσε εγγυήσεις περίπου 25 δισεκατομμυρίων ευρώ. Για να μην υπάρξει κίνδυνος ενεργοποίησης αυτών των εγγυήσεων, οι servicers πρέπει να πετυχαίνουν συγκεκριμένους στόχους ανακτήσεων μέσα από ρυθμίσεις χρέους και πλειστηριασμούς. Στο μεταξύ, το κράτος εισπράττει κάθε χρόνο προμήθειες εκατομμυρίων για αυτές τις εγγυήσεις. Η σειρά πληρωμής είναι επίσης κρίσιμη. Από τα έσοδα των servicers πληρώνονται πρώτα οι senior ομολογίες, έπειτα οι mezzanine και τελευταίες οι junior. Οι κάτοχοι των junior τίτλων, επειδή βρίσκονται στο τέλος της αλυσίδας, έχουν κάθε λόγο να πιέζουν ώστε να αυξάνονται οι εισπράξεις από ρυθμίσεις και πλειστηριασμούς. [3]
Ακόμη κι αν δεν παρουσιάζεται έτσι, ο φορέας λειτουργεί πρακτικά ως σταθερός αγοραστής για μέρος των πλειστηριαζόμενων κατοικιών, διευκολύνοντας τις ανακτήσεις και άρα την επίτευξη των στόχων των χαρτοφυλακίων. Οι επενδυτές θα πληρώνονται, το κράτος θα συνεχίζει να εισπράττει προμήθειες και να αποφεύγει την ενεργοποίηση εγγυήσεων που θα επιβάρυναν το δημόσιο χρέος. Ταυτόχρονα, μέσω της επιδότησης ενοικίου των ανθρώπων που έχασαν τα σπίτια τους, το κράτος επιδοτεί τα κέρδη των θεσμικών επενδυτών.
Απέναντι σε αυτό το κύκλωμα ροής κεφαλαίου θα μπορούσε να υπάρξει μια εντελώς διαφορετική λύση, ένας δημόσιος φορέας απόκτησης πλειστηριασμένων ακινήτων. Με τα ίδια χαμηλά ποσά, τα σπίτια θα μπορούσαν να περνούν σε φορείς κοινωνικής κατοικίας υπό κοινωνικό έλεγχο. Οι άνθρωποι που χρεοκόπησαν θα μπορούσαν να συνεχίσουν να ζουν μόνιμα στα σπίτια τους, με χαμηλό κόστος. Έτσι θα μειωνόταν το κόστος ζωής για την κοινωνική πλειοψηφία, που δαπανά τεράστιο μέρος του εισοδήματός της για στέγη.
Αντί γι’ αυτό, οι ιδιοκάτοικοι μετατρέπονται μαζικά σε ενοικιαστές. Περνάμε, δηλαδή, από την κατάσχεση της ιδιοκτησίας στη μόνιμη άντληση ενοικίου.
[2] https://christoffersonrobb.com/
[3] Τα business plans των servicers, δηλαδή οι στόχοι κερδοφορίας τους και οι πηγές από τις οποίες προβλέπεται να αντληθούν τα έσοδα, δεν είναι δημόσια. Η πρόσβαση στα δεδομένα περιορίζεται από την υπ’ αρ. 49707 ΕΞ 2020/21.5.2020 απόφαση του Υφυπουργού Οικονομικών, ΦΕΚ Β’ 2023, με τίτλο «Ρύθμιση θεμάτων εφαρμογής άρθρου 17 ν. 4649/2019».