Η στέγη παραδομένη στην αγορά, η «γενιά των ενοικιαστών» χωρίς κρατική μέριμνα

του Θάνου Καμήλαλη

Μιλώντας στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε τα παρακάτω μέτρα:

⦁ Ξεκινά το Πρόγραμμα «Σπίτι Μου» ΙΙ, ύψους 2 δισ. με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης, για να αποκτήσουν πρώτη κατοικία πάνω από 15.000 νέοι ή νέα ζευγάρια ηλικίας έως και 50 ετών, με επιτόκιο μισό από το εμπορικό.

⦁ Πρόγραμμα 400 εκατομμυρίων για δάνεια έως 20.000 ευρώ με μηδενικό επιτόκιο και στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση χιλιάδων παλαιών κατοικιών.

⦁ Απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για 3 χρόνια, για τους ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κλειστά ακίνητα ή εάν μετατρέψουν σε μακροχρόνια μία βραχυχρόνια μίσθωση.

⦁ Στις συμβάσεις μέσω πλατφορμών θα ισχύσει νέο, αυξημένο τέλος.

⦁ Απαγόρευση νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις στα 3 κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας τουλάχιστον για έναν χρόνο.

Μάλιστα σχετικά με την απαγόρευση των νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις στα 3 διαμερίσματα της Αθήνας που χαρακτηρίζονται ήδη «κορεσμένα», ο Κυριάκος Μητσοτάκης τόνισε ότι «πρόθεση της πολιτείας, βεβαίως, να υπάρχει ένα καθαρό πλαίσιο. Και σε καμία περίπτωση, να το τονίσω αυτό, δεν έχουμε διάθεση να δαιμονοποιήσουμε τη συγκεκριμένη επιχειρηματική δραστηριότητα, η οποία, εξάλλου, αποφέρει και στους ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και στο δημόσιο σημαντικά έσοδα».

Το ερώτημα φυσικά είναι αν αυτή η δέσμη μέτρων, που παρουσιάζεται με πανηγυρικούς τόνους, μπορεί να λύσει, ή έστω να περιορίσει το τεράστιο πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα. Αποδεδειγμένα, τα προηγούμενα σχέδια, όπως το «Σπίτι μου 1» και η αύξηση του ορίου της Golden Visa, δεν μπόρεσαν έστω να αναστρέψουν την αύξηση του κόστους στέγασης. Τα τελευταία χρόνια, η Ελλάδα κατέχει μονίμως την πρωτιά ανάμεσα στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης όσον αφορά το κόστος στέγασης, σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Το 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό αυτό ξεπέρασε το 35%, σημειώνοντας αύξηση σε σχέση με το 2022.

Ο Βασίλης Δελής είναι πολιτικός επιστήμονας, επιστημονικός συνεργάτης του «ΕΝΑ», Ινστιτούτου Εναλλακτικών Πολιτικών. Πριν λίγες μέρες δημοσίευσε μία ανάλυση με τίτλο «ενα νέο μοντέλο στέγασης για τη “γενιά των ενοικιαστών”», στην οποία, μεταξύ άλλων, αναφέρει μέτρα που έλαβαν άλλες χώρες της Ευρώπης και καταλήγει σε μία σειρά αναγκαίων δραστικών παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

«Η κατοικία αποτελεί τα τελευταία χρόνια ένα από τα πιο σοβαρά ζητήματα  που απασχολούν την ελληνική κοινωνία» τονίζει στην ανάλυσή του. «Από καμία σχεδόν συζήτηση, ιδιαίτερα νέων ανθρώπων, δεν λείπει η αναφορά σε κάποιου είδους εμπειρία που να αφορά τη στέγη. Συχνά οι εμπειρίες αυτές είναι κωμικοτραγικές καταστάσεις, όταν, για παράδειγμα, η ποιότητα της προσφερόμενης κατοικίας δεν δικαιολογεί το ύψος της τιμής στην οποία αυτή διατίθεται. Αρκετές είναι και οι εμπειρίες έξωσης από την κατοικία, λόγω αδυναμίας αποπληρωμής δανειακών υποχρεώσεων, ανταπόκρισης σε μια ραγδαία αύξηση της τιμής του ενοικίου ή μετατροπής της κατοικίας σε τουριστικό κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης».

Εστιάζει στη «γενιά των ενοικιαστών», όπως τη χαρακτηρίζει, σημειώνοντας πως «οι ενοικιαστές αυξάνονται σταθερά τα τελευταία χρόνια: το 2023 ξεπερνούν το 30% του πληθυσμού. Παράλληλα, το ποσοστό των ενοικιαστών που καταβάλλει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση αγγίζει το 40,5%, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό των ιδιοκτητών είναι 22,3%». Οι αιτίες αυτής της αύξησης των ενοικιαστών είναι, όπως αναφέρει, οι χαμηλοί μισθοί, οι συνεχείς αυξήσεις των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων, τα αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης που έθεσαν οι τράπεζες μετά το ξέσπασμα της κρίσης και η γενικότερη εργασιακή και οικονομική επισφάλεια, που αποτρέπει τις νεότερες γενιές από την ανάληψη του ρίσκου της αγοράς κατοικίας.

Σχολιάζοντας στο TPP τις εξαγγελίες Μητσοτάκη, ο Βασίλης Δελής αναφέρει αρχικά ότι είναι «πολύ λίγα, πολύ αργά». Προσθέτει ότι «σε δεύτερο επίπεδο, σε επίπεδο εκπροσωπήσεων φαίνεται ότι ικανοποιούνται αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ, της Ένωσης των Ιδιοκτητών, όπως είναι οι φοροαπαλλαγές στα κενά ακίνητα που είναι να διατεθούν στην αγορά. Και προσέξτε, δεν δίνεται φοροαπαλλαγή με όρο το ακίνητο να μπαίνει σε ένα ρυθμισμένο ενοίκιο, δηλαδή σε μια προσιτή τιμή. Αφήνεται μετά το ακίνητο στην ελεύθερη αγορά. Δεν μπαίνει δηλαδή πλαφόν. Αυτό δείχνει και το ποιος βάζει την ατζέντα, από πολιτική άποψη. Και αν το επιχείρημα είναι ότι η αναλογία ιδιοκτητών – ενοικιαστών είναι 70-30, αυτό δεν ισχύει. Δεν είναι όλοι οι ιδιοκτήτες εκμισθωτές ταυτόχρονα. Οι εκμισθωτές είναι στο 12-15%».

Σχετικά με την απαγόρευση των νέων αδειών για Airbnb, τονίζει «η απαγόρευση μπαίνει σε περιοχές που είναι ήδη κορεσμένες. Δεν μειώνει δηλαδή τον αριθμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το μοντέλο της Βαρκελώνης για παράδειγμα, που γράφω και στο κείμενο επιγραμματικά, μιλάει για ζωνοποίηση και δεν βάζει απλά απαγόρευση σε νέες άδειες, αλλά βάζει έναν ανώτατο αριθμό αδειών».

Επιγραμματικά επίσης, στην ανάλυση του ΕΝΑ αναφέρονται και άλλα παραδείγματα μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων, όπως του Παρισιού, του Άμστερνταμ, της Λισαβόνας και της Βιέννης, όπου έχουν εφαρμοστεί αυστηροί περιορισμοι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Aνάμεσα στις προτάσεις της ανάλυσης του ΕΝΑ είναι και ο περιορισμός των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων μέσω καθορισμού γεωγραφικών ζωνών και απαγόρευση δραστηριοποίησης σε νομικά πρόσωπα. «Υπάρχουν μεγάλα οικιστικά projects που τρέχουν στην Αθήνα. Νομικά πρόσωπα αγοράζουν φτηνή γη, σε σχέση με το Παρίσι π.χ. Γι αυτούς είναι μια πολύ καλή επένδυση, γιατί παίζουν σε παγκόσμια κλίμακα» σημειώνει ο κ.Δελής. Αναγνωρίζει παράλληλα ότι «υπάρχει μια μερίδα του κόσμου, μπορεί να είναι εργαζόμενοι, μικροαστοί, που έχουν ένα δεύτερο σπίτι, ένα εξοχικό για παράδειγμα και το νοικιάζουν. Είναι μια δύσκολη εξίσωση εκεί, κατά την άποψή μου δεν πρέπει να τους κοπεί αυτό το εισόδημα. Η θα πας σε μια 100% γεωγραφική προσέγγιση, που θα είναι και κάπως θολή, ή θα πας σε μια πιο μικτή προσέγγιση».

Την ίδια στιγμή, φοιτητές/τριες κάνουν σειρά κινητοποιήσεων για τη φοιτητική στέγη, με την κυβέρνηση να έχει ανακοινώσει απλώς, προ μηνών, την αύξηση του φοιτητικού επιδόματος, μόνο για όσους φοιτούν σε Πανεπιστήμια εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. «Μας κοροϊδεύουν με την ”αύξηση στο στεγαστικό επίδομα” που αφορά ελάχιστους, αποκλείει όσους σπουδάζουν σε Αθήνα & Θεσσαλονίκη και πρακτικά είναι… 125€ το μήνα όταν τα ενοίκια φτάνουν τα 400-500 ευρώ ακόμα και για γκαρσονιέρα» τονίζουν σε κείμενό τους οι Φοιτητικοί Σύλλογοι. «Οι φοιτητές έχουμε αφεθεί έρμαια της αγοράς ακινήτων και το “δικαίωμα στις σπουδές” εξαρτάται από την τσέπη μας» προσθέτουν.

Τα προβλήματα με το «Σπίτι μου 2» – Ζητείται κοινωνική κατοικία

Ο κ.Δελής κάνει ειδική αναφορά στο κυβερνητικό σχέδιο για το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», τονίζοντας ότι αντί η κυβέρνηση να χρησιμοποιήσει τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης μοχλεύοντας χρήματα στις τράπεζες. «Στην ουσία αυτό το πρόγραμμα είναι μία επιδότηση τραπεζικών επιτοκίων. Δηλαδή, θα δώσει λεφτά, μέσα από το Ταμείο Ανάκαμψης, τα οποία άλλες χώρες, όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία, αξιοποιούν για να αναπτύξουν κοινωνικές κατοικίες ή προσιτές κατοικίες, ένα απόθεμα δηλαδή κατοικιών που είναι εκτός αγοράς».

«Η καλή πρακτική στο εξωτερικό, σε όλα τα μοντέλα, όσο φιλελεύθερη και να είναι η οικονομία, είναι ότι “πάμε να χτίσουμε κοινωνικές κατοικίες”, πάμε να αυξήσουμε αυτό το απόθεμά μας» τονίζει. «Η κυβέρνηση αυτά τα 2 δισ. θα τα ρίξει, στην ουσία, κατευθύνοντάς τα προς τις τράπεζες. Και οι τράπεζες έχουν ευθύνη για το γεγονός οτι ο κόσμος δεν μπορεί να αποκτήσει κατοικία, παίρνοντας δάνεια».

Προσθέτει επίσης ότι «έχει πρόβλημα και το ίδιο το πρόγραμμα. Χρειάζεται κεφάλαιο και περνάς μέσα από τα κριτήρια της τράπεζας. Δεν απευθύνεται σε κόσμο που δεν έχει πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό έτσι κι αλλιώς. Δεν βάζει τα κριτήρια το κράτος, ώστε να είναι κοινωνικά, σε στέλνουν στην κανονική αξιολόγηση των τραπεζών. Σε κόβουν και γνωρίζω πολύ κόσμο που κόπηκε. Για παράδειγμα, ένας εργαζόμενος που δουλεύει στον τουρισμό, βγάζει καλά λεφτά αλλα μετά μένει άνεργος, όπως δεν μπαίνει σε τραπεζικό δανεισμό, δεν μπαίνει και στο πρόγραμμα».

Σχετικά με την ανάγκη για κοινωνική κατοικία, σημειώνει πως «στο εξωτερικό έχουν διάφορες φόρμουλες, το βάζουν ως affordable and social housing. Δηλαδή ως οικονομικά προσιτή και κοινωνική κατοικία. Σε κάθε περίπτωση, μιλάμε για κατοικία που είναι εκτός ελεύθερης αγοράς. Μπορεί να είναι υπό το κράτος ή υπό τον δήμο».

Στην Ελλάδα δεν υπάρχει, αυτήν τη στιγμή κανένα οργανωμένο σχέδιο για κοινωνική κατοικία. Δεν υπάρχει εδώ και 12 χρόνια. O κρατικός φορέας που είχε ως αντικείμενο τη στέγαση με κοινωνικά κριτήρια, ο ΟΕΚ (Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας) έκλεισε με το δεύτερο μνημόνιο, το 2012. Στη συνέντευξη Τυπου της ΔΕΘ, ο Κυριάκος Μητσοτάκης μίλησε για κάποια «πιλοτικά project» και εξήγγειλε απλώς ένα πολύ μικρό σχέδιο για τη δημιουργία κάποιων λίγων κοινωνικών κατοικιών, μέσω «κοινωνικής αντιπαροχής» στο παλιό εργοστάσιο της ΧΡΩΠΕΙ, το οποίο αρχικά η κυβέρνηση ήθελε να κάνει «τεχνολογικό πάρκο», αλλά δεν βρήκε ενδιαφέρον. «Θα μετατρέψουμε, λοιπόν, το project της ΧΡΩΠΕΙ σε ένα μεγάλο project κοινωνικής κατοικίας, απλής αντιπαροχής, για να το πω με απλά λόγια. Θα βγει μια προκήρυξη, θα πούμε: μπορούμε να κατασκευάσουμε 300 διαμερίσματα, θα κρατήσει ο κατασκευαστής έναν συγκεκριμένο αριθμό και τα υπόλοιπα θα διατεθούν στο Δημόσιο για να μπορούμε να τα μισθώσουμε με χαμηλότερο ενοίκιο» ανέφερε συγκεκριμένα.

«Υπάρχουν ακίνητα του Δημοσίου τα οποία μπορούμε να εκμεταλλευτούμε, απλά κανείς μέχρι σήμερα δεν είχε ασχοληθεί σοβαρά να τα αξιοποιήσει» παραδέχθηκε επίσης ο Κυριάκος Μητσοτάκης.

«Να ρυθμιστεί το πεδίο»

«Όλες οι αγορές πρέπει να ρυθμίζονται. Το θέμα όμως είναι να απομακρυνθείς από την αντίληψη ότι η κατοικία είναι βορά στην αγορά» τονίζει ο κ.Δελής στο TPP. «Υπάρχει μία παρανόηση εδώ. Το λες αυτό και πολύς κόσμος λέει το επιχείρημα ότι “δικό μου είναι το σπίτι ό,τι θέλω το κάνω”. Δεν ισχύει αυτό στο 100%. Πρέπει να ρυθμιστεί το πεδίο των ποιοτικών προδιαγραφών. Δεν γίνεται να νοικιάζεις ένα “χρέπι” σε όποια κατάσταση θέλεις και να βάζεις και όποια τιμή θέλεις».

Στην έρευνά του για το ΕΝΑ αναφέρει το παράδειγμα της Ολλανδίας, όπου οι κατοικίες πρέπει να ξεπερνούν ένα συγκεκριμένο αριθμό πόντων ποιότητας, σχετικά με το μέγεθος, τις ανέσεις, την περιοχή και την ενεργειακή απόδοση, για να βγουν στην ελεύθερη αγορά. Αν μία κατοικία δεν φτάνει το όριο αυτής της αξιολόγησης, τότε μπαίνει σε καθεστώς ρυθμιζόμενης τιμής, με πλαφόν που ορίζεται κάθε χρόνο. «Αυτό το σύστημα αφενός εξασφαλίζει ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν ένα δίκαιο ποσό σε σχέση με την ποιότητα της κατοικίας τους και αφετέρου αυξάνει το διαθέσιμο απόθεμα προσιτής κατοικίας, ενώ, τέλος, λειτουργεί και ως κίνητρο για την ποιοτική αναβάθμιση των κατοικιών» αναφέρεται στην ανάλυση. «Δεν λέω ότι το έχουν λύσει το ζήτημα, αλλά κάτι κάνουν» σχολιάζει ο κ.Δελής.

Αντί ρυθμίσεων, φακέλωμα ενοικιαστών

Την ίδια στιγμή βέβαια, η κυβέρνηση σχεδιάζει το «μητρώο ενοικιαστών», με χρήματα μάλιστα του Ταμείου Ανάκαμψης, όπως αποκάλυψε πριν μερικές μέρες ο διευθυντής του οικονομικού γραφείου του Πρωθυπουργού, Αλέξης Πατέλης. Στόχος της κυβέρνησης είναι οι «κακοπληρωτές» ενοικιαστές, που δεν εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους. Ενοικιαστές δηλαδή που δεν μπορούν ανταπεξέλθουν στα έξοδα του κόστους ζωής και καταλήγουν να θεωρούνται και «υπεύθυνοι» για τη στεγαστική κρίση.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ του «ΣΚΑΙ», πρόκειται για ένα μητρώο στο οποίο οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να αξιολογούν τους ενοικιαστές και έτσι θα προκύπτει μια συνολική βαθμολόγηση για τον ενοικιαστή. «Μόνο έτσι θα μπορούμε να αποφύγουμε να νοικιάζουμε ένα ακίνητο των 600€/μήνα σε κάποιον με απολαβές 800€ ο οποίος είναι δεδομένο ότι θα μας αφήσει απλήρωτα ενοίκια» υποστηρίζουν οι ιδιοκτήτες μιλώντας στον skai.gr

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα εισοδήματος της ΕΛΣΤΑΤ για το 2023, το 47,3% των ελληνικών νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην πληρωμή ενοικίου, δόσης δανείου και παγίων λογαριασμών. Το 2022 το ποσοστό αυτό ήταν 29,1%. Παράλληλα σε ποσοστό 44,3% δηλώνουν αδυναμία αντιμετώπισης εκτάκτων αλλά στοιχειωδών αναγκών. Το ποσοστό του πληθυσμού που δηλώνει επιβάρυνση από το κόστος στέγασης ανέρχεται σε 28,5%, ενώ το ποσοστό για τον φτωχό και για τον μη φτωχό πληθυσμό είναι 86,3% και 15,1%,

«Εγω δεν το έχω συναντησει αυτό το μέτρο πουθενά στις καλές πρακτικές του εξωτερικού. Κι αυτό είναι δωράκι και δείχνει ποια συμφέροντα εκπροσωπείς. Πώς δηλαδή με αυτό το μέτρο αντιμετωπίζεις τη στεγαστική κρίση; Δεν μπορώ να καταλάβω» τονίζει ο Βασίλης Δελής. «Είναι θέμα προτεραιοτήτων. Αυτήν τη στιγμή, ενώ το ζήτημα είναι να βρει κόσμος στέγη σε προσιτή τιμή, προτεραιότητα της κυβέρνησης είναι να κυνηγήσει αυτούς που μπορεί να μην πληρώνουν; Χωρις να έχει δεδομένα πάνω σε αυτό; Είναι όπως με τους “κακοπληρωτές”  στα κόκκινα δάνεια. Ένα μέτρο που πατάει σε κοινωνικούς αυτοματισμούς, ένα πολιτικό μέτρο, όχι οικονομικό».

Οι προτάσεις

Όπως καταλήγει η ανάλυση του Ινστιτούτου ΕΝΑ, «Είναι λοιπόν σημαντικό η πολιτεία να παρέμβει δραστικά και ουσιαστικά με μια νέα ολιστική προσέγγιση που θα περιλαμβάνει όλες τις πτυχές τους ζητήματος. Διάφορα παραδείγματα χωρών του εξωτερικού δύνανται να αποτελέσουν οδηγούς καλών πρακτικών, προσαρμοσμένων στην ελληνική πραγματικότητα. Η παρέμβαση οφείλει να περιλαμβάνει:

• Θεσμοθέτηση ποιοτικών προδιαγραφών στέγασης
• Όρια ποσοστιαίων αυξήσεων στις τιμές των ενοικίων
• Απαγόρευση Golden Visa για την αγορά κατοικιών
• Περιορισμό των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων μέσω καθορισμού γεωγραφικών ζωνών και απαγόρευση δραστηριοποίησης σε νομικά πρόσωπα
• Ανάπτυξη δημόσιας και κοινωνικής προσιτής κατοικίας με έμφαση στο απόθεμα κενών δημόσιων κτιρίων
• Νέο θεσμικό πλαίσιο και εργαλεία χρηματοδότησης για τη δημιουργία μη κερδοσκοπικής συνεταιριστικής κατοικίας
• Κίνητρα όπως μείωση του ΕΝΦΙΑ, ενεργειακή αναβάθμιση και κάλυψη μέρους της ανακαίνισης για την επαναφορά κλειστών διαμερισμάτων προς μακροχρόνια ενοικίαση σε προσιτή τιμή
• Δημιουργία φοιτητικών εστιών σε ποσοστό κάλυψης τουλάχιστον 25% του συνολικού φοιτητικού πληθυσμού κάθε ακαδημαϊκού ιδρύματος
• Χρηματοδότηση της αγοράς πρώτης κατοικίας μέσω στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους
• Επαναφορά της προστασίας πρώτης κατοικίας

Ένα νέο ελληνικό μοντέλο διασφάλισης και παροχής οικονομικά προσιτής και ποιοτικής κατοικίας οφείλει να βρίσκεται στην καρδιά των πολιτικών για ένα βιώσιμο μέλλον».