Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Νέες περιοριστικές ρυθμίσεις το 2026 – Χάνεται η άδεια Airbnb με τη μεταβίβαση του ακινήτου

Το νέο καθεστώς αλλάζει ριζικά τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, καθώς στις κορεσμένες περιοχές η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) αποσυνδέεται από το ίδιο το ακίνητο, επηρεάζοντας τόσο τις αγοραπωλησίες όσο και τις γονικές παροχές ή τις κληρονομιές.

Η «παγίδα» της μεταβίβασης

Η εφαρμογή των περιορισμών γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με αυτόματο μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στο καθεστώς απαγόρευσης. Το 2026 χαρακτηρίζεται ως έτος «δοκιμής» για το μέτρο, με ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης ή γεωγραφικής επέκτασής του, εφόσον διαπιστωθεί αποκλιμάκωση των ενοικίων και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η πιο κρίσιμη αλλαγή αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb. Σε περίπτωση που ακίνητο σε ζώνη αναστολής αλλάξει ιδιοκτήτη –μέσω πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα έκδοσης νέου ΑΜΑ και μπορεί να αξιοποιήσει το ακίνητο μόνο για μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: Συνεχίζεται το «πάγωμα» στο κέντρο

Στον Δήμο Αθηναίων, οι περιορισμοί που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 παραμένουν αμετάβλητοι και το 2026. Η αναστολή νέων αδειών καλύπτει το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, δηλαδή τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση.

Στο 1ο Διαμέρισμα περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια και το Κουκάκι. Το 2ο Διαμέρισμα αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος, ενώ στο 3ο εντάσσονται τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, ο Βοτανικός, το Μεταξουργείο και το Ρουφ. Στις ζώνες αυτές, κανένα νέο ή νεοαποκτηθέν ακίνητο δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεσσαλονίκη: Περιορισμοί από 1η Μαρτίου 2026

Αντίστοιχο μοντέλο εφαρμόζεται από την 1η Μαρτίου 2026 και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» νέων αδειών αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται η πλειονότητα των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης του δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, τα Λαδάδικα και το Λιμάνι, την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, καθώς και τις περιοχές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Εντατικοί έλεγχοι και βαριά πρόστιμα

Παράλληλα με τους χωροταξικούς περιορισμούς, εντείνονται οι έλεγχοι από μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης οφείλουν να πληρούν αυστηρές προδιαγραφές ασφάλειας, όπως ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιήσεις ηλεκτρολόγου, εξοπλισμό πυρασφάλειας και βασικές υγειονομικές προβλέψεις.

Οι ιδιοκτήτες ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ενώ τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ και αυξάνονται κλιμακωτά σε περίπτωση υποτροπής, φθάνοντας έως και τον τετραπλασιασμό τους.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ